上市房企年报露暗礁 现金流负600亿

WIND数据显示，截至4月6日，已经披露2010年年报的70家房企中，存货总额为8479.40亿元，这一数字与2009年同期相比，增加了2495.55亿元，同比增幅为41.70%。

与之相对应的，是70家上市房企经营活动产生现金流量净额为-683.72亿元，同比减少了246.58%。一方面是上市房企存货大幅增加，甚至已经超过总资产的增长幅度(WIND数据显示为39.64%)；另一方面则是经营活动产生的现金流量巨幅减少，减幅为-246.58%。

4月6日，方大证券地产分析师周伟接受《证券日报》采访时表示，“限购令”下，2011年上半年开发商的存货规模或将进一步增加。到了下半年，或许有开发商受制于资金压力而增大推盘量――彼时，降不降价或许不会再是使他们纠结的问题。

2011年上半年存货占比或将进一步走高

WIND数据显示，存货同比增幅在100%以上的上市公司包括了绵世股份、宁波富达、顺发恒业、西藏城投、万业企业以及华丽家族。存货相对于2009年同比减少的则是丰华股份、S*ST天发、广汇股份、广宇发展、津滨发展、深鸿基、ST珠江和上海新梅。

“基本上，存货同比减少的上市公司或为非主流上市房企，或为整合当中企业”，方大证券地产分析师对记者表示，而存货大幅增加的企业则大多为重组不久后公司。公开资料显示，深鸿基正在剥离旗下非房地产业务，力图向房地产主业转型；而丰华股份、广汇股份则是剥离地产业务的典型代表；津滨发展、S*ST天发则在转型中兜转――“上述很多企业已慢慢将地产从主业中剥离，所以导致他们的存货是下降的”，周伟如是说。

事实上，自2009年以来，地价与房价齐飞，开发商手中握有大量预收款，一边大手笔拿地，一边大规模开发，“这在某种程度上导致开发商的存货占比较高”。地方限购政策一出，尤其是以北京为代表的“最严限购令”下，不排除有些开发商延迟推盘的现象，周伟如是说。

“我估计今年上半年，上市房企的存货占比还会进一步增加”，但是，这并不表示开发商会在短期内出现资金风险。周伟进一步对记者解释到，去年住宅销售情况良好，开发商手中掌握有大量的预收款，因此短期内、“至少在今年上半年”，开发商的资金的压力还不是特别大。

资金问题或于下半年进一步凸显

WIND数据显示，四大房企中，最为激进的是保利地产，存货同比增加了88.71%；而万科则相对稳健，存货同比增加了48.01%。“去年保利在资本市场上成功融到资金，因此可以规模扩张迅速”，周伟解释道，而去年错过融资机会的万科在拿地的时候，日益谨慎。

根据周伟的介绍，开发商的存货当中也包含了已销售但是尚未结转的产品，因此若想更清楚的衡量存货情况，应该将这部一份剔除出去。“存货多数是以成本法进行计算的”，周伟进一步指出，“包括了土地成本以及开发产品等在内”。

WIND数据显示，70家上市房企握有3428亿元的预收账款，同比增幅为65.15%；WIND数据进一步显示，70家上市房企公布的销售毛利率均值为37.89%――以此为标准粗略计算的话，70家上市房企所持存货净值应在6000亿左右。

如果政府一方面加大对“囤地”的打击，一方面开发商推盘受阻，那么6000亿的存货将给开发商的资金流带来巨大的压力。

昨日，央行再一次加息。与此同时，一季度以来楼市成交量持续低迷，“如果成交量在下一季度持续低迷的话，可能会有很多开发商的资金会表现出吃紧的状态”，周伟直言不讳的表示。

周伟称，未来开发商所面对的压力或将不止于资金，更大的压力在于房价下降是否会成为一种趋势。